Belastungen von Immobilien

Belastungen von Immobilien

Der Fall war mehr als ärgerlich: Ein Immobilienbesitzer wollte sein Haus auf Ibiza verkaufen. Der Käufer war da, der Preis so, wie sich der Verkäufer ihn vorgestellt hatte. Alles schien bestens zu sein. Bis, ja bis der Notar feststellte, dass beim Grundbuchamt eingetragene Belastungen auf dem Haus waren. So platzte der Verkauf in allerletzter Sekunde. Damit Ihnen das nicht passiert, hier wichtige Tipps von Ronnie Böhler von Island Network Ibiza.

In der Vergangenheit hatten wir an dieser Stelle bereits darüber referiert, dass es sinnvoll ist von Zeit zu Zeit seine Immobilie rechtlich zu durchleuchten. Der erste Schritt hierzu ist der Blick ins Grundbuch durch die Beantragung eines aktuellen Grundbuchauszuges.

Im Grundbuch sind abgesehen von einer Beschreibung der Immobilie und deren Eigentumsverhältnissen auch mögliche Belastungen (CARGAS) verzeichnet.

Nachstehend möchten wir Ihnen einige dieser möglichen Belastungen erklären und beschreiben, sowie deren Löschungen aufzeigen:

1.- Hypotheken (spanisch: Hipotecas)

Banken, die eine Immobilie belasten, möchten zur Sicherheit der Rückführung des geliehenen Betrags Sicherheiten. Abgesehen von der wirtschaftlichen Situation des Kreditnehmers, können sich Kreditinstitute eine Hypothek auf die Immobilie eintragen lassen.

Erschrecken Sie bitte nicht, wenn Sie in Ihrem Grundbuchauszug lediglich den Gesamtbetrag Ihres Kredits/Darlehens entziffern können, denn die Teilrückführungen werden nicht registriert, sondern lediglich der ursprüngliche Kredit-/Darlehensbetrag, nebst den Zinsen, Verzugszinsen und eventuellen Gerichtskosten für eine Zwangsversteigerung.

Leider löscht sich diese Hypothek nicht automatisch nach Rückführung des geliehenen Betrages, sondern das Kreditinstitut muss dies mittels einer Notarurkunde „Rückzahlung und Löschung der Hypothek“ (Carta de pago y cancelación hipoteca) beglaubigen lassen. Erst nach Vorlage dieser Urkunde im Grundbuch, wird eine solche Hypothek gelöscht. Also bestehen Sie darauf, dass die Bank das auch erledigt!

2. Pfändungen (spanisch: Embargos)

Hat ein Gläubiger einen gerichtlichen Titel für eine Pfändung erlangt, so kann dieser den gerichtlichen Titel mittels der Eintragung im Grundbuch in der Form der Belastung der Immobilie, sichern. Ohne die Löschung dieser Belastung kann die Immobilie nicht veräußert werden.

In diesem Fall ist nicht nur zur Eintragung dieser Belastung ein Gerichtsbeschluss notwendig, sondern auch zur Löschung benötigen Sie das Gericht. Ohne die Vorlage eines Schriftstücks von einem Prozessagenten (Procurador) im Grundbuchamt, werden Pfändungen im Grundbuch NICHT gelöscht.

3. Wegerechte (spanisch: Servidumbres)

Bei den Wegerechten muss man folgendermaßen unterscheiden:

a)  belastendes Wegerecht (Servidumbre sirviente)

Hier wird Dritten ein Recht eingeräumt, in gewisser, genau erklärter Weise über Ihre Immobilie zu verfügen. In der Regel wird ein Recht, an einer genau erklärten Stelle über Ihr Grundstück zu gehen, eingeräumt, um an ein anderes Grundstück zu gelangen.

Aber auch die Versorger, wie die Stromgesellschaften oder Wasserwerke können sich Rechte eintragen lassen, um ihre Leitungen und Rohre über Ihr Grundstück laufen zu lassen.

b) begünstigtes Wegerecht (Servidumbre dominante)

In diesem Fall kann man eigentlich nicht von einer Belastung Ihrer Immobilie sprechen, denn – wie der Name schon sagt – ist die Immobilie durch ein gewisses Recht begünstigt. Die Begünstigung Ihrer Immobilie ist allerdings im Umkehrschluss eine Belastung einer anderen Immobilie, sodass die Eintragung im Grundbuchamt verzeichnet ist.

Nur mit dem Einverständnis der Eigentümer der begünstigten Immobilie kann ein belastendes Wegerecht in Form einer notariellen Urkunde im zuständigen Grundbuchamt gelöscht werden.

4. Vormerkungen des Finanzamts

Diese Belastungen werden vom Finanzamt, kommunales Finanzamt der Balearen, genannt „Oficina Liquidadora“, jetzt ATIB, vorsorglich eingetragen und können eher als Vormerkungen benannt werden. Bei der Unterzeichnung einer notariellen Urkunde wird der Unterzeichner steuerpflichtig und damit dieser seinen Verpflichtungen, wie die Erstellung der diesbezüglichen Steuererklärung nachkommt, werden solche Vormerkungen – die zeitlich limitiert sind – eingetragen.

Diese können durch Vorlage der Steuererklärungen gelöscht werden. Oder aber bei einer zukünftigen Urkunde im Bezug der hier betreffenden Immobilie werden diese dann in diesem Zusammenhang gelöscht.

5. Wohnrechte

Jederzeit kann ich einer Person ein Wohnrecht in meiner Immobilie einräumen. Dieses Wohnrecht belastet selbstverständlich meine Immobilie und wird dementsprechend unter der Rubrik der Belastungen im Grundbuch eingetragen.

Diese Wohnrechte können in zwei verschiedenen Arten gelöscht werden:

a) Verzicht des Wohnrechts-Begünstigten

Hier muss der Begünstigte vor einem Notar seinen Verzicht erklären. Diese notarielle Urkunde muss dann wieder dem Grundbuchbeamten, nach Erfüllung der Steuern vorgelegt werden.

b) Versterben des Wohnrechts-Begünstigten

Durch Vorlage einer Sterbeurkunde des Wohnrechtsbegünstigten kann diese Belastung gelöscht werden. Sollte die Sterbeurkunde nicht in Spanien ausgestellt worden sein, so ist diese entweder in einer EU genormten internationalen Ausfertigung dem Notar vorzulegen oder aber die Sterbeurkunde muss für Spanien legalisiert werden – meist durch die Apostille von Den Haag – und mit einer beglaubigten Übersetzung ins Spanische.

Die vorstehend beschriebenen Belastungen (spanisch: Cargas) sind natürlich nur ein Auszug von möglichen Belastungen. Wir haben diese gewählt, da sie die am häufigsten vermerkten Belastungen beschreiben. Dennoch gibt es eine Vielzahl anderer Vermerke in der Rubrik der Belastungen.

Unser Rat ist, sollten Sie in der Rubrik der Belastungen im Auszug des Grundbuchamtes einen Vermerk sehen, lassen Sie sich von einem Profi beraten. Er sagt Ihnen, was die Eintragung zu bedeuten hat, wie schwerwiegend sie ist – und wie Sie diese löschen lassen können.

ERSTELLT AM 10. OKTOBER 2011